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생애최초 주택 구입, 대출 한도를 최대로 받지 못해 집값 차액을 현금으로 채우고 계신가요? 신청 방법만 제대로 알면 최대 5억원까지 저금리로 대출받을 수 있는데, 서류 한 장 차이로 거절당하는 경우가 70%나 됩니다. 지금부터 은행 창구 직원도 알려주지 않는 승인률 100% 신청 노하우를 공개합니다.
생애최초 대출 자격조건
생애최초 주택구입자금 대출은 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 부부 합산 연소득 1억 원 이하(신혼가구 1.3억 원) 일 때 신청 가능합니다. 주택 가격은 수도권 6억 원, 지방 5억 원 이하여야 하고, 전용면적 85㎡ 이하 주택만 해당됩니다. 만 19세 이상 성인이라면 누구나 신청할 수 있으며, 신용점수는 최소 664점 이상이어야 승인 확률이 높습니다.
5분 완성 신청방법
온라인 사전신청
주택금융공사 홈페이지에 접속하여 '디딤돌대출' 메뉴에서 생애최초 특례를 선택합니다. 본인인증 후 소득, 자산, 부채 정보를 입력하면 약 3분 내에 대출 가능 여부와 한도를 확인할 수 있습니다. 사전승인을 받으면 6개월간 유효하므로 집을 보러 다니기 전에 미리 신청하는 것이 유리합니다.
은행 방문 본신청
매매계약서를 작성한 후 거래은행을 방문하여 본신청을 진행합니다. 신분증, 소득증빙서류, 매매계약서, 등기부등본, 건축물대장을 준비하고, 주민등록등본으로 세대원 전체의 무주택 여부를 확인받습니다. 은행 심사는 평균 3~5 영업일 소요되며, 승인 후 잔금일에 맞춰 대출 실행일을 지정할 수 있습니다.
대출실행 및 등기
잔금일 전일까지 근저당권 설정을 완료해야 하며, 법무사를 통해 소유권이전등기와 근저당권설정등기를 동시에 진행합니다. 대출금은 매도인 계좌로 직접 입금되며, 중도금 대출을 받았다면 생애최초 대출로 전환하는 형태로 진행됩니다. 등기 완료 후 등기필증을 은행에 제출하면 모든 절차가 마무리됩니다.
받는 전략
생애최초 특례는 일반 디딤돌대출보다 DTI(총부채상환비율) 적용을 10% p 완화해 주므로, 연소득 5천만 원이라면 일반 대출 2.5억 원에서 최대 3억 원까지 증액이 가능합니다. LTV(주택담보인정비율)는 최대 80%까지 적용되며, 주택가격 6억 원 기준으로 최대 4.8억 원까지 대출받을 수 있습니다. 부부 합산 소득이 아닌 소득이 높은 배우자 단독으로 신청하면 DTI 여유가 생겨 한도가 더 높아지는 경우가 많으니, 두 가지 경우를 모두 계산해 보는 것이 좋습니다. 금리는 연 2.15~3.0% 수준이며, 소득이 낮을수록 우대금리가 적용되어 최저 1%대 후반까지 가능합니다.
실수하면 탈락하는 함정
생애최초 대출에서 가장 많이 탈락하는 사유는 배우자의 과거 주택 소유 이력입니다. 결혼 전 배우자가 잠깐이라도 주택을 소유했다면 생애최초 자격이 박탈되므로, 신청 전 등기부등본으로 반드시 확인해야 합니다. 또한 부모님과 세대분리가 되지 않은 상태에서 부모님이 주택을 소유하고 있으면 무주택자로 인정받지 못하니, 최소 3개월 전에 전입신고로 세대분리를 완료해야 합니다.
- 배우자 주택소유 이력 확인 - 결혼 전 주택 보유 기록도 모두 조회됩니다
- 세대분리 완료 시점 - 전입신고 후 3개월 경과해야 인정됩니다
- 소득 증빙서류 누락 - 프리랜서는 소득금액증명원, 직장인은 재직증명서와 원천징수영수증 필수입니다
- 주택가격 초과 - 실거래가 아닌 감정평가액 기준이므로 여유있게 5.5억원 이하 주택을 선택해야 합니다
- 신용점수 하락 - 대출 신청 전 1개월간 카드론, 현금서비스 사용을 자제해야 합니다
소득구간별 대출한도 한눈에
생애최초 주택구입자금 대출은 소득과 주택가격에 따라 한도가 달라집니다. 아래 표에서 본인의 소득구간을 확인하고 최대 대출 가능 금액을 미리 계산해 보세요.
| 부부합산 연소득 | 최대 대출한도 | 적용 금리 |
|---|---|---|
| 3천만원 이하 | 최대 5억원 (LTV 80%) | 연 1.85~2.40% |
| 6천만원 이하 | 최대 4억원 (LTV 70%) | 연 2.15~2.70% |
| 8천만원 이하 | 최대 3억원 (LTV 60%) | 연 2.45~2.90% |
| 1억원 이하 | 최대 2.5억원 (LTV 50%) | 연 2.70~3.00% |